Derecho de superficie: significado e implicaciones

El derecho de superficie hace referencia, entre otras cosas, a los derechos de propiedad sobre una parcela de bienes raíces que se limitan a la parte del terreno más superficial. No comprende derechos aéreos ni derechos subterráneos, pero sí viviendas, edificios, el derecho a cultivar la tierra e incluso la capacidad de excavar (por ejemplo, para enterrar tanques de almacenamiento subterráneos, como pozos o sistemas sépticos).

Al conocer el derecho de superficie se puede averiguar quien es propietario, qué obligaciones tiene y qué ventajas se le atribuyen. Por ejemplo, en España, “el derecho de superficie faculta a una persona, superficiario, para construir en suelo ajeno”.

¿Qué significa el derecho de superficie en el sector inmobiliario?

Los derechos de superficie son los relativos a la superficie de un terreno, así como a cualquier estructura de la propiedad. Los derechos de superficie también se hacen extensibles a las tierras de cultivo o recursos sobre el suelo como árboles, plantas o agua.

¿Qué profundidad tienen los derechos de superficie?

El alcance del derecho de superficie dependerá de lo pactado entre las partes. Por ejemplo, al otorgarse a un superficiario el derecho a construir en un terreno determinado, si el proyecto es levantar un edificio de varias plantas; queda claro que habrá que excavar para asegurar los cimientos. También hay que tener en cuenta la posibilidad de construir un aparcamiento subterráneo, bajo el edificio.

¿Cómo se regula el derecho de superficie en nuestro país?

Además de lo que dispongan las reglas autonómicas aplicables a cada comunidad, para conocer la normativa vigente en este tipo de cuestiones hay que atender al Real Decreto Legislativo 7/2015.

¿Cuál es la duración del derecho de superficie?

El derecho de superficie tiene una naturaleza temporal, lo que significa que está sujeto a un plazo cierto. Son las partes las que deberán fijar el periodo de tiempo durante el que estará vigente, aunque, en ningún caso puede llegar a los cien años, según lo establecido por la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana.

¿Qué obligaciones y derechos genera el derecho de superficie?

Al hablar de este tema es preciso distinguir entre el concedente (propietario original) y el superficiario (persona a la que se le atribuye el derecho temporal sobre la parcela). Teniendo esto claro, cabría comentar que es el primero quien ostenta la facultad de disposición y el gravamen sobre el suelo y subsuelo. Para ejercer sus derechos no necesita que el superficiario le dé su consentimiento.

El concedente es, no obstante, quien deberá hacer posible al superficiario ejercer su derecho de superficie, en virtud del pacto firmado, que puede ser gratuito, o puede ser oneroso. E este último caso, se pueden organizar los pagos periódicamente o fijarse uno único.

El superficiario deberá hacer frente al pago de las contraprestaciones e impuestos que afectan a su proyecto de edificación y, además, deberá actuar conforme a la legalidad vigente (de acuerdo con las normas de ordenación territorial y urbanística). A cambio tendrá derecho a disponer de la superficie para llevar a cabo su proyecto de edificación “incluso a la propiedad superficiaria que tenga como objeto fincas independientes de propiedad horizontal”.

Créditos fotográficos: carloscastilla y Luckie8